Se loger en Pologne

Le marché de la location en Pologne est vraiment bien développé. Il est très facile de trouver des annonces de location intéressantes sur Internet ou dans la presse. Les offres y sont publiées soit par les propriétaires des appartements, soit par des agents immobiliers qui agissent comme intermédiaires dans la location des logements.

Si on profite des services d’une agence immobilière, il faut prendre en considération l’obligation de payer ses honoraires – une commission (appelée provision). Son montant dépend évidemment de plusieurs facteurs (la ville ou la région de la Pologne, la taille de l’agence, les services proposés, etc.), mais le plus souvent, il est égal à la valeur du loyer mensuel.

Il faut bien noter que malgré le paiement d'une commission, l'agence immobilière n'agit souvent pas dans l'intérêt du locataire, mais dans celui du propriétaire, qui lui a commandé la médiation afin de trouver une personne voulant louer un logement.

À l’inverse, il est également possible de mandater un agent immobilier pour trouver un appartement. Une telle solution engendre bien sûr des frais supplémentaires, mais elle peut être avantageuse surtout pour un étranger ne parlant pas polonais. Il est cependant nécessaire de toujours vérifier soigneusement les conditions de coopération proposées par l’agence et le montant de sa provision.

Avant de louer un logement, il est naturellement indispensable de le visiter. En principe, cela est gratuit : les réclamations du propriétaire ou de l'agent quant au paiement de frais de visite ou de déplacement doivent susciter des doutes. De plus, vous ne devez pas payer de loyer ou de dépôt de garantie avant d'avoir vu le logement et signé le contrat.

Le contrat de bail ou le contrat de location est le contrat par lequel l'une des parties (appelée bailleur) s'engage, moyennant un prix (le loyer) que l'autre partie (appelée preneur) s'oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant une durée déterminée ou indéterminée, la jouissance d'une chose mobilière ou immobilière.

En bref, le contrat de location est primordial, car il détermine les droits et les obligations du bailleur et du preneur. Pour les questions non réglées par le contrat, les dispositions du Code civil s’appliquent. Par ailleurs, si le logement loué sert de résidence à usage d'habitation au locataire, le bail conclu doit respecter les règles décrites par la loi sur la protection des droits des locataires.

Les parties peuvent néanmoins prévoir d'inclure au contrat d'autres clauses sous réserve qu'elles ne soient pas moins favorables que celles décrites dans la loi. Compte tenu du fait que, bien souvent, le bailleur impose ses conditions, il est important de prendre certaines précautions avant de signer un contrat de location.

Avant de signer le contrat…

…il faut tout d’abord vérifier si celui qui le signe est autorisé à louer le logement. Autrement dit, il convient de s’assurer que le loueur est vraiment le propriétaire. Pour le prouver, il doit présenter l’acte de propriété (le plus souvent le contrat de vente du bien immobilier sous la forme d’un acte notarié) ou l’extrait du livre foncier.

La forme du contrat

Le contrat de location d'un bien immobilier ou d’un logement ne doit pas nécessairement être écrit à moins que le contrat soit passé pour une période supérieure à un an (en cas de vice de cette forme, le contrat est réputé conclu à durée indéterminée).

En pratique, les contrats sont généralement passés sous forme écrite, ce qui est autant dans l'intérêt tant du propriétaire que de celui du locataire, et ce qui fortement recommandé.

Le contenu du contrat

Généralement, il suffit d’écrire dans le contrat l’objet du bail, le loyer et la durée. Cependant, en pratique, le contrat de location doit inclure :

• la localisation et la description du logement : l'adresse exacte, le type d'habitat, le régime juridique de l'immeuble, la surface habitable, le nombre de pièces principales que comprend le logement, le cas échéant, les autres parties du logement et les éléments d'équipements du logement, 
• les coordonnées du propriétaire et du locataire (Il est évident que les parties doivent être bien identifiées dans le contrat. Il vaut mieux y indiquer également ses coordonnées complètes permettant le contact efficace, pas seulement l’adresse, mais aussi le numéro de téléphone et l’adresse e-mail par exemple),
• la date de prise d'effet du bail et sa durée,
• le montant et le mode de paiement du loyer, ainsi que les délais de paiement,
• les coûts des services publics et autres frais supplémentaires (Il faut prendre en considération tous les frais, notamment les charges supplémentaires : eau, gaz, électricité, Internet, téléphone, abonnement TV, gestion des déchets et des eaux usées, frais d'entretien de la propriété, de sécurité, de nettoyage… ), 
• le montant et le mode de paiement du dépôt de garantie ainsi que les modalités de son remboursement (Il est tout à fait normal que le propriétaire veuille s’assurer que son appartement ne sera pas détruit et qu’il demande pour cela le paiement d'une caution qui sera remboursée après la fin du bail), 
• la maintenance du logement. 

Il est essentiel d’analyser le contrat très attentivement, sinon on risque de trouver des clauses cachées, peu claires ou susceptibles de transférer au locataire des obligations contraignantes.

Le contrat de location peut être conclu pour une période déterminée (pour un certain nombre de mois ou d'années, ou jusqu'à une date donnée) ou pour une période indéterminée.

Cette question semble anodine : si on cherche un logement pour un certain temps, on conclut un contrat à durée déterminée. Si on n’est pas sûr combien de temps on souahite y rester, on signe alors un contrat à durée indéterminée. Mais il n'y a rien de plus faux !

La durée du contrat joue un rôle important pour la possibilité de sa résiliation.

Dans les deux cas, la location peut être résiliée. Pour résilier le contrat conclu à durée indéterminée, le locataire doit respecter une période de préavis appropriée (la période entre la notification de la volonté de résilier le contrat et son expiration). Toutefois, la résiliation par le locataire du contrat conclu pour une période donnée est possible seulement si les parties ont prévu expressément une telle possibilité dans le contrat. Sinon, le contrat ne prendra fin qu’à l’échéance de la période contractuellement prévue…

Le contrat de location doit déterminer le montant du paiement pour l'utilisation du logement, c'est-à-dire le loyer. Si on loue le logement d’un propriétaire « privé », le loyer peut être fixé par lui librement, la loi ne prévoit aucune limite.

Il faut bien sûr aussi préciser dans le contrat les autres charges que doit prendre en charge le locataire (l'électricité, le gaz, l'eau, la gestion des déchets, la télévision par câble, le téléphone, Internet, etc.) et déterminer les échéances de paiement de ces redevances. Le contrat peut prévoir que ces charges ne soient exigibles qu’après présentation des factures reçues par le propriétaire.

Les modalités de paiement

Généralement, le loyer est payable chaque mois. Il est pourtant possible de prévoir une périodicité de paiement autre que mensuelle.

En ce qui concerne le mode de paiement, les parties peuvent le déterminer librement. Il est quand même recommandé de payer par virement bancaire sur le compte du propriétaire afin de disposer d’un reçu.

L’augmentation du loyer

Le propriétaire peut augmenter le loyer ou toutes autres charges pendant la période de location, en présentant au locataire une déclaration sur la dénonciation du loyer actuel, au plus tard à la fin du mois calendaire et en respectant les délais de préavis.

Le délai de préavis pour augmenter le loyer est de trois mois, mais les parties peuvent fixer un délai plus long (mais pas plus court !).

Une telle déclaration du propriétaire doit être écrite sous peine de nullité.

Il est possible d’augmenter le loyer ou les autres charges (sauf les charges indépendantes du propriétaire, par exemple l'électricité) au maximum une fois tous les 6 mois.

L'augmentation du loyer ne peut pas être quelconque. Elle doit être comprise dans les limites déterminées par la loi, elle doit assurer au propriétaire la couverture des coûts d’entretien du logement ainsi qu'un bénéfice convenable.

Le locataire qui n'est pas d'accord avec l'augmentation peut demander au juge, dans les deux mois suivant l'annonce de l'augmentation, de trancher le litige.

La loi se borne à fixer ses modalités, sans avoir mis en place de système de plafonnement. Ses dispositions précisent plusieurs conditions très complexes. Il est donc recommandé de consulter les règlementations applicables dans le cas d’une augmentation du loyer. 

En louant un appartement, le propriétaire peut demander le paiement d'un dépôt de garantie (caution) par le locataire. Il s’agit d’une somme d’argent qui est gardée par le propriétaire afin de sécuriser toutes les prétentions du propriétaire résultant de la location du logement.

Le montant de la caution

Le contrat de location peut être conclu à condition que le locataire paye la caution. Son montant doit être précisé par une clause contractuelle. Les parties peuvent indiquer une somme donnée ou le mode de son calcul.

Néanmoins, la valeur de la caution ne peut pas dépasser douze fois le loyer mensuel applicable au jour de la conclusion du contrat.

Le remboursement de la caution

Le propriétaire est tenu de rendre la caution au locataire dans le délai d’un mois après son départ du logement.

La caution remboursée doit être en principe valorisée. Le locataire a le droit de recevoir le remboursement au montant égal au produit du loyer mensuel applicable le jour de la restitution de la caution et le nombre des loyers accepté comme caution. La somme restituée ne peut cependant pas être inférieure au dépôt réellement payé.

Il faut noter que la caution est une garantie. Le propriétaire peut faire une compensation et imputer, par exemple, un loyer non payé ou les coûts de réparations nécessaires.

Il est fortement conseillé que les parties élaborent un protocole (état des lieux) décrivant l'état technique du logement et de l’équipement mis à disposition du locataire (murs, fenêtres et portes, machine à laver, cuisinière, frigo, meubles etc.) Pendant la remise de l’appartement, il convient d’examiner chaque pièce, chaque meuble, chaque coin et y indiquer immédiatement tout dommage pour éviter d'en être tenu responsable à la fin de la location. Un tel protocole permettra de déterminer l'état des lieux au départ du locataire.

Dans le protocole (état des lieux), les parties peuvent convenir aussi de l’obligation du propriétaire de faire les réparations ou les arrangements nécessaires. Une autre bonne idée est de prendre quelques photos de l’état initial de l’appartement avant de s’y installer.

Si les parties ne l'ont pas convenu autrement, pendant la période de location, le locataire est responsable de l'état de l'appartement tandis que le propriétaire (le bailleur) est responsable entre autres de l'état des installations dans les murs et des équipements liés au bâtiment, de la propreté et de l'ordre dans les parties communes du bâtiment (escaliers, couloir, porte d'entrée).

Le locataire doit réparer et entretenir notamment:

• les planchers,
• les fenêtres et les portes,
• la cuisinière, le four, les radiateurs, les robinets, les prises etc.
• les murs.

Le propriétaire doit entretenir et réparer la plomberie, l'électricité, le chauffage central, l'antenne de réception etc. Le propriétaire a aussi l'obligation de changer le four, les cadres des fenêtres et des portes, les planchers et les enduits si leur réparation n'est pas possible.

Après la fin de la location, le locataire est tenu de rénover l'appartement pour le rétablir dans son état du début de la location, c'est-à-dire dans l'état qui décrit dans le protocole (état des lieux) établi avant l'emménagement du locataire dans le logement. Les parties doivent prendre en compte l'exploitation normale de l'équipement du logement.

Les améliorations

Le locataire ne peut améliorer le logement loué qu‘après avoir obtenu le consentement du propriétaire et qu’en vertu d’un contrat écrit déterminant les modalités de règlement à ce titre. 

La résiliation par le locataire

Comme déjà signalé dans le guide, pour résilier un contrat conclu à durée indéterminée, le locataire doit observer une période de préavis appropriée. Par contre, la résiliation par le locataire du contrat conclu pour une période donnée est possible seulement si les parties ont prévu expressément une telle possibilité dans le contrat, et ont déterminé les cas précis où la résiliation est possible. Sinon, le contrat ne prendra fin qu'avec l'écoulement de la durée prévue (mais il y a des exceptions…).

Dans ce deuxième cas, il faut faire référence à un contrat concret, alors les règles présentées ci-dessous concernent notamment le contrat à durée indéterminée.

La résiliation avec préavis

En principe, si la durée de location n’est pas déterminée et si le loyer est payable par mois, le contrat peut être résilié au plus tard trois mois à l’avance, à la fin du mois civil.

La résiliation sans préavis

La résiliation du contrat sans préavis, c'est-à-dire sans observer les délais requis, est une exception. Le locataire peut le faire lorsque les vices du local loué sont de nature à menacer la santé du locataire, ou des personnes qui habitent avec lui ou son employées chez lui, alors même qu’il aurait eu connaissance de ces vices au moment de la conclusion du contrat.

La résiliation par le propriétaire

La loi sur la protection des droits des locataires a pour but de soutenir la location sans entrave. Cela étant, le propriétaire peut résilier le contrat de location à usage d’habitation signé pour une période déterminée aussi bien qu’indéterminée seulement dans les situations précises énumérées dans la loi.

Il a le droit de résilier le contrat au plus tard un mois à l’avance, à la fin du mois civil surtout quand :

• le locataire utilise le logement d'une façon contraire à son affectation (par exemple, il détruit le logement ou perturbe la tranquillité d'autres habitants de l'immeuble), malgré avoir reçu un avertissement écrit,
• le locataire ne paye pas le loyer pendant plus de trois échéances de paiement, malgré avoir reçu un avertissement écrit sur l’intention de résilier le contrat accordant un délai supplémentaire pour le paiement d’un mois,
• le locataire a loué ou sous-loué le logement à une autre personne sans le consentement écrit du propriétaire,
• le locataire habite dans le logement qui nécessite la rénovation ou la démolition.

Dans tous ces cas, le propriétaire est tenu de respecter la période de préavis d'un mois. La résiliation d'un contrat de location doit être écrite sous peine de nullité, et doit mentionner la raison de résiliation.

Un tel contrat peut être conclu si :

• le propriétaire est une personne physique,  
• n’exerce pas d’activité commerciale dans le cadre de la location,
• la durée de location est déterminée, et n’excède pas 10 ans.

À ce contrat, le locataire joint sa déclaration sous la forme d’un acte notarié selon laquelle il s’oblige à quitter l’appartement après la résiliation de location dans le délai indiqué par le propriétaire.

Compte tenu du fait que la loi protège les locataires, sans une telle déclaration, il est assez difficile de se séparer de son locataire, la location occasionnelle est donc une forme très favorable pour le propriétaire.

Dans ce type de location, la valeur de la caution ne peut pas dépasser six fois le loyer mensuel applicable au jour de la conclusion du contrat.

Le contrat type

La loi polonaise ne propose aucun contrat de location type, mais de nombreux sites sur Internet présentent des modèles gratuits. Il faut toutefois faire attention, car la gratuité réserve parfois de mauvaises surprises. Non adaptés, non conformes aux nouvelles législations, les modèles peuvent engendrer certaines difficultés en cas de litige avec le propriétaire.

Pour conclure un bon contrat de location, il est recommandé de se tourner vers des professionnels.